設定金額不是你欠的錢：一胎餘額最常見的誤會

這篇只講一件事，但這件事重要到值得單獨寫一篇：謄本上的「設定金額」不是你目前欠銀行的錢。搞混這兩個，會讓你把二胎可貸空間算錯，而且是往少的方向錯，可能差好幾百萬。

兩個容易搞混的數字

設定金額：記載在謄本他項權利部，是你辦第一順位房貸時，銀行設定抵押權的金額。

本金餘額：你目前實際還欠銀行的房貸本金，記載在你的網銀或房貸對帳單。

這兩個數字幾乎不會相等。而計算可貸空間要用的是本金餘額，很多人卻拿設定金額去算。

為什麼設定金額比較高

銀行設定抵押權的時候，設定金額通常會設成原始貸款金額的 1.2 倍。這多出來的兩成，是銀行給自己的保障——涵蓋未來可能產生的利息、違約金、實行抵押權的費用等。

舉例：你當初貸款 800 萬，銀行設定抵押權時，設定金額會登記成 960 萬（800 萬 × 1.2）。這 960 萬就會出現在你的謄本上。

但你從來沒有欠銀行 960 萬。你最多欠 800 萬（原始貸款），而且隨著每月還款，本金餘額一直在降。

用錯數字的後果

可貸空間的公式是：市價 × 可貸成數 － 一胎餘額。

假設你的房子市價 1200 萬、可貸成數八成，可貸總額 960 萬。你的房貸原始 800 萬，繳了幾年本金餘額剩 600 萬。

用正確的本金餘額算：960 － 600 ＝ 360 萬空間

用錯誤的設定金額算：960 － 960 ＝ 0，甚至算出負的

看到差別了嗎？用設定金額算，你會以為自己完全沒有可貸空間、二胎根本做不了。但實際上你有 360 萬的空間。這個誤會可能讓你放棄一個本來可行的資金方案，或是被不肖業者拿來壓低你的額度。

正確的本金餘額在哪裡查

有幾個地方可以查到你目前的房貸本金餘額：

網路銀行：登入你的房貸銀行網銀，找房貸帳戶，會顯示「本金餘額」或「未償還本金」。這是最快的方式。

房貸對帳單：銀行每月或每期寄的對帳單上會列出剩餘本金。

打電話問銀行：直接打房貸銀行客服，報身分確認後可以查詢。

這三個地方查到的數字才是你真正的一胎餘額，拿這個去算可貸空間才準。

連帶要注意的事

既然講到本金餘額，順帶提醒幾個相關的點：

本金餘額每個月都在變。每繳一期房貸，本金就降一點。所以你在不同時間點算可貸空間，數字會微幅不同。試算時用最近一期的餘額即可。

房貸前期本金降得慢。本息平均攤還的結構是前期利息占比高、本金還得少。所以繳了五六年，本金餘額可能還有原貸的七八成，別以為繳很久了本金就降很多。

如果有寬限期：寬限期內只繳利息不還本金，本金餘額完全不變。這種情況下你的一胎餘額就等於原始貸款金額。

小結

記住一句話就好：算二胎空間，一胎餘額看銀行對帳單的本金餘額，不看謄本的設定金額。

這個站的可貸空間計算機在你填一胎餘額的欄位旁邊，特別標註了要填本金餘額而非設定金額，就是因為這個誤會太常見、影響太大。填對這一個數字，你的試算結果才有意義。填錯的話，工具再準也算不出對的答案。